房地產(chǎn)市場(chǎng)中安置房?jī)r(jià)值評(píng)估淺析

在國(guó)有土地和相關(guān)房屋征收過(guò)程中，不免會(huì)涉及到被征收人的賠償問(wèn)題，往往安置房的賠償并不能夠完全彌補(bǔ)被征收人的損失，因此除去給予被征收人安置房外，仍需要給予一定的補(bǔ)償金。而這一部分補(bǔ)償金的價(jià)值正是由被征收房屋土地和安置房?jī)r(jià)值之間的差額決定的，因此對(duì)于安置房?jī)r(jià)值的評(píng)估具有重要意義。

一、城市房屋征收補(bǔ)償?shù)姆蓪傩?/p>

房屋拆遷實(shí)際上主要章涉三個(gè)主體之間的關(guān)系:政府、拆遷人、被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)可概括為:拆遷人和被拆遷人應(yīng)該就拆遷安量補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議，拆遷人負(fù)有對(duì)被拆遷人按量補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)，享有要求被拆遷人在一定期限內(nèi)搬遷的權(quán)利。而政府則被賦予了對(duì)拆遷的管理權(quán)，主要包括頒發(fā)房屋拆遷許可證，規(guī)定拆遷補(bǔ)償辦法，對(duì)達(dá)不成協(xié)議的拆遷糾紛進(jìn)行裁決，對(duì)不履行裁決義務(wù)拒不搬遷的進(jìn)行強(qiáng)制搬遷等。在義務(wù)方面主要有，審查拆遷申請(qǐng)方遞交的資料并對(duì)符合條件的發(fā)放拆遷許可證，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)予以公告，與拆遷人一起及時(shí)向被拆遷人做好宜傳、解釋工作等。

二、明確安置房性質(zhì)

安置房是與商品房相對(duì)的不同性質(zhì)的房屋，與傳統(tǒng)的商品房不同的是，安置房并不參與商業(yè)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)與銷(xiāo)售行為，因此安置房的價(jià)值并不能夠直接由市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相關(guān)的反應(yīng)。此外，安置房提供的對(duì)象主要是征收土地房屋后的被征收人，以及一些拆遷戶(hù)，同時(shí)安置房屬于不完全產(chǎn)權(quán)，一些安置房未繳納土地使用權(quán)的出讓資金，屬于國(guó)有劃撥居住地。另外，最為明顯的區(qū)別便是安置房和商品房在質(zhì)量上的差異，安置房大多由于受到資金的限制，質(zhì)量上與商品房相比較低，設(shè)計(jì)上也缺少對(duì)于相關(guān)設(shè)計(jì)工作的保障，戶(hù)型面積也大小不一，其中小房型較多。

三、安置房?jī)r(jià)值評(píng)估的特殊性

(一)價(jià)值的定義

安置房的價(jià)值根據(jù)征收土地房屋的使用情況，由土地房屋征收當(dāng)日房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格決定，但這一部分價(jià)值并不包括房屋的相關(guān)其他服務(wù)的價(jià)值。例如裝潢、維修等相關(guān)的內(nèi)部服務(wù)價(jià)值等都不計(jì)算在其中，同時(shí)對(duì)于房屋查封和抵押等特殊情況，同樣不考慮這一部分權(quán)利的影響。

(二)價(jià)值的時(shí)點(diǎn)

所謂的價(jià)值時(shí)點(diǎn)就是指，用來(lái)計(jì)算安置房?jī)r(jià)值的某一時(shí)段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前的安置房?jī)r(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)，主要以土地房屋征收當(dāng)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。

(三)房產(chǎn)的狀況

安置房自身的使用產(chǎn)權(quán)和出讓權(quán)在一定的程度上也有相關(guān)的明確規(guī)定，往往都會(huì)對(duì)安置房的交易設(shè)置交易期限，以限制安置房產(chǎn)的交易活動(dòng)。例如在上海市的房屋征收評(píng)估相關(guān)規(guī)定中，安置房的限制交易期大多為3年。

四、安置房?jī)r(jià)值評(píng)估方法概述

(一)比較法

比較法的特點(diǎn)是需要能夠選取一到兩個(gè)相關(guān)的可比案例進(jìn)行比較，而同時(shí)由于安置房的特殊性，在利用比較法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要保證比較對(duì)象的可比性，一般而言較少會(huì)選擇新開(kāi)售的商品房進(jìn)行比較，多會(huì)選擇與安置房質(zhì)量相差不多的二手房交易案例進(jìn)行相關(guān)的比較。同時(shí)，對(duì)于可比案例的選擇，往往會(huì)選擇更為接近當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)的相關(guān)交易案例，以確保案例的可比性更高，價(jià)值評(píng)估也更準(zhǔn)確2。

(二)成本法

在采用成本法進(jìn)行相關(guān)安置房的價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要能夠明確的區(qū)分成本價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)一般很少采用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行成本價(jià)格的測(cè)算，而“多扣少加”的測(cè)算方法則是主要的成本計(jì)算方法，并通過(guò)這一方法進(jìn)一步對(duì)安置房進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的價(jià)值評(píng)估工作。而在這一過(guò)程中，也同樣需要采取相關(guān)的二手房交易作為案例，進(jìn)行成本的評(píng)估，相比于比較法而言并不具有自身的優(yōu)勢(shì)，因此筆者認(rèn)為，在進(jìn)行安置房的價(jià)值評(píng)估工作中，一般不考慮成本法。

(三)收益法

收益法在一般的商品房?jī)r(jià)值評(píng)估中具有重要的意義，但由于安置房?jī)r(jià)值評(píng)估具有自身的特殊性，甚至由于限制交易期的原因，一般的安置房租賃和出售行為，在根本上是不符合法律的，因此以商業(yè)收益計(jì)算安置房自身的價(jià)值，顯然也并不合理。而如果價(jià)值評(píng)估人員將收益法強(qiáng)行的套用到安置房的價(jià)值評(píng)估工作中，對(duì)于安置房?jī)r(jià)值評(píng)估工作而言也會(huì)形成一定的阻礙。

五、安置房?jī)r(jià)值評(píng)估工作要點(diǎn)分析

(一）限制交易期

限制交易是安置房最為顯著的特殊性之一，在進(jìn)行相關(guān)的安置房?jī)r(jià)值評(píng)估時(shí)，需要對(duì)限制交易期進(jìn)行突出的標(biāo)明，并以限制交易期為界限調(diào)整相關(guān)的計(jì)算公式。例如在上海的安置房?jī)r(jià)值評(píng)估中，由于它的限制交易期為3年，因此在金鄉(xiāng)相關(guān)的價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要能夠?qū)?年作為一個(gè)時(shí)間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。即安置房的價(jià)值評(píng)估等于3年凈收益價(jià)值和3年后房屋存在的轉(zhuǎn)售價(jià)值。將3年作為一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，分兩段計(jì)算不同的價(jià)值，這樣才能夠更好地準(zhǔn)確評(píng)估相關(guān)安置房?jī)r(jià)值。

(二）報(bào)酬率的方法選擇

在安置房的價(jià)值評(píng)估中，往往將累加法作為安置房?jī)r(jià)值評(píng)估中報(bào)酬率的計(jì)算方法。同時(shí)，安置房?jī)r(jià)值評(píng)估中的報(bào)酬率主要由風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和安全利率兩部分組成。在這樣的情況下，相關(guān)的價(jià)值評(píng)估師需要能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和安全利率進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算，結(jié)合相關(guān)實(shí)際的存款利率、投資補(bǔ)償利率等對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算，最后求出報(bào)酬率￥的估計(jì)值，才能夠利用這一估算值進(jìn)行下一步的價(jià)值評(píng)估工作。

六、結(jié)語(yǔ)

安置房的價(jià)值評(píng)估工作是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的重要內(nèi)容之一，而隨著我國(guó)土地房屋征收情況逐漸增加，安置房屋的價(jià)值評(píng)估工作也越來(lái)越為重要。同時(shí)，由于較多的被征收人員會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置房的價(jià)值評(píng)估工作對(duì)于被征收人而言更為重要，一個(gè)良好的安置房?jī)r(jià)值評(píng)估工作能夠維持社會(huì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。